史上严厉楼市新政刚满月,在北京、深圳等地纷纷出台细则之后,重庆细则出不出台、何时出台则成为近期渝地产市场关注的焦点。
调整谜局尚未明朗,地产漫天疑云,悬念迭起的重庆楼市,到底路在何方?在高波动性的市场环境以及新政的背景下,政府、开发商、购房者,正寻求新的答案。
不在“严重泡沫化”名单 重庆细则有悬念
目前,政府对住房价格的新一轮调控令一线城市住宅市场惶恐不已。业内人士分析,如果“传说中的”重庆版细则确实在酝酿之中,出台后,重庆房价应当会稳定在各方希望的层面上,但指望房价能够在这一轮调控中大幅下跌并不现实。
“重庆版”新政出不出?
中央新政出台后,虽然并未像“五一”前后各方预测的那样,地方新政密集出台。但北京、上海、深圳、广州、青岛等等地方落实新政细则陆续出台。
那么,究竟重庆版新政出不出台?
昨日,重庆国土房管局副局长董建国在接受本报记者采访时称,目前,国土房管局方面暂时没有这方面的详细信息。
4月楼市新政出台后, 无论是开发商还是购房者都处于迷茫与观望中。金科副总裁李战洪昨日告诉记者,目前,地产商方面也正在焦急地等待重庆的“靴子落地”,但究竟是否落地尚是谜。
银行方面认为,重庆出台的几率大,因为很多具体的执行方法上,银行的应对则是等待当地政府自行出台地方版房贷新规,确定该地区是否属于调控重点地区。“地产房产新规不出,未来重庆信贷政策走向不会明朗。”银行方面匿名人士称。
房地产系副主任黄正军称,国务院17日发布新一轮调控新政已经有1个月,不少地方政府的细则基本酝酿完毕,预计五、六月后会陆续出台。
重庆版细则何时出?
相关人士称,《中国城市地价状况2009》公布的一系列数据显示,北京、上海、深圳、天津、杭州和青岛等重点监控城市的住宅市场已出现严重泡沫。被国土部点名的5个城市中,青岛4月26日率先出台相关细则。而重庆并不是在“严重泡沫化”城市名单中,因此细则出不出台、如何出台的悬念更重。
如果如开发商和银行预料般的重庆版细则出台,是否比北京版楼市新政更严厉或者宽松,成为业界关注的焦点。
据消息灵通人士透露,重庆版楼市新政实施细则估计在5月下旬公布,届时,这一高“悬”在渝房地产圈上空的谜团将尘埃落定。
据悉,业内资深人士分析,重庆版新政出台后,各大开发商必将会使出各种招数适应新政政策,到时,重庆楼市在适应新政后将逐步进入正轨。
重庆细则或适度宽松?
业内人士表示,各地政府出台的政策,将会普遍有这样一个趋势:即对不合理购房需求的抑制措施严厉,对性住房、中小户型住房供应数量进一步加大。在抑制需求、增加供应上双管齐下,这种以政策调控力改变供需平衡的方式将使楼市的风向发生转变。
对此,重庆市政府研究中心房地产研究中心研究员苏友军称,这次政策调控是以房价过高、上涨过快的一线城市为主要对象,重庆显然不属于这一类城市,因此政府在制定政策的时候一定会充分考虑本地市场的情况。
专家分析认为,首先重庆只是二线城市,在二线城市中,重庆此番上涨尚属于温和。且新政对重庆楼市已产生明显效果。因此,一些业内人士预计,重庆细则很可能是像深圳一样“软着陆”,严厉程度不可能超过北京和上海等一线城市,而且很有可能参照国务院标准内,甚至远远达不到国务院标准的上限。
房地产系副主任黄正军分析,重庆的政策应该在国务院新政十条框架基准以内,在执行力度上适度宽松。
为二线城市发展留余地?
一不愿意透露姓名的开发商猜测,由于重庆楼市整体健康向好,重庆地产新政细则不出台,或许重庆想让一线城市的购房投资者转到二线城市来投资,晚出台楼市新政细则或许能给二线城市房地产发展留有余地。
记者采访中,持币待购的购房者们认为,目前重庆已经实行了国家的新政政策,只是没有出台具体细节,可能只是个时间问题,房价在稳定的基础上下降点才是重要的。
猜想一
会否彻底关闭第三套房贷的大门?
明确界定二套房、三套房,甚至是否限定家庭购房套数等楼市购售双方均十分关切的实际问题。
重庆政府推出与北京一样的行政手段,临时性限定购房套数措施?
黄正军称,限制只能新购一套房,属明确的行政手段,其对投资投机者的打击程度基本达到。北京的政策非常严苛,此举意味着一家只能新买一套房子,即使你一次性付款也不行。而重庆实体经济发展对于房地产市场还存在一定的依赖,因此政府不会立马对住房套数进行限定。
猜想二
预售管理制度会否加强?
本次“国十条”中就明确了对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目,要在规定时间内一次性公开全部销售房源,并严格按照申报价格明码标价对外销售。而北京细则规定了 “对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目,要在3日内一次性公开全部房源,并严格按照申报价格明码标价对外销售 ”。
重庆细则会否对开发商的预售管理制度加强目前尚无定论。
重庆房价会不会下跌?如下跌空间多大?
策源机构重庆总经理张琰认为,重庆房价下探空间小。他的主要论据来源于策源去年做过的一个统计数据。
根据策源统计,2009年重庆主城六区的地面成交均价为1738元/㎡,普通高层的“地价之外完全开发成本”大约是3500元/㎡,二者合计的建面成本为5238元/㎡,约合套内单价就是6500元/㎡。这还只是税前的成本,税后成本就达7200~7300元/㎡了。所以,开发商要实现10%的毛利润就必须卖到8000元/㎡。所以重庆市场从短期来看,成交量会有一定幅度的萎缩,但价格基本是稳定持平的,下探的幅度非常有限。
重庆房价假摔未真跌?
重庆容磁地产经纪老总王雪松认为,眼下开发商还缺乏降价动力。房价是否真的“变向”,至少要新政出台3~5个月之后才能看出端倪。
“和2007年那波调控不同,目前开发商手里粮草充足,有了等待的本钱。而这几波房价涨跌也让开发商达成共识,置业者是买涨不买跌的,越降越不会有人买。同时不少开发商更认为此轮调控的本意是稳定房价,而非打压房价。”
保持平稳增长?
很多人认为楼市新政“组合拳”会成为房价“分水岭”,重庆社会科企业研究所所长王秀模认为,现在下此判断为时尚早,很多地方都还没有出台具体的实施细则,银行收紧的贷款,也主要是针对购房贷款。在开发贷款没有收紧的情况下,不缺运转资金的大中型开发商,也不会轻易降价促销。今后,房价高增长的可能性不会太大,重庆房价或将保持平稳增长的态势。
综合各方面的因素来看,在各方力量博弈之后,房地产经历中、短期的调整后,重庆未来房价稳步上涨的可能性更大。
这些年来,重庆楼市的发展水平一直低于,属于稳健增长,如果打压过狠只会导致整个重庆房地产市场的衰落,从而影响整体经济水平。
跟随一线城市步伐下跌?
地产资深评论人牛刀则不看好重庆房价走势。他在接受本报记者采访时称, 一线城市大势已定,不是什么降价30%的问题,趋势上看,首先是楼市供求关系逆转的问题。市场正在强势修补被投机炒作严重扭曲的价值形态,力促房价回归到应有的价位。
牛刀认为,受大气候影响,重庆楼市未能“免俗”,下跌的点数会在10%左右。
新闻链接
落地细则各地纷纷出台
4月30日,北京市
政府迅速制定并发布《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》,再推十二条措施,落实国务院坚决遏制房价过快上涨通知精神。相比“国十条”,北京版的楼市新政在内容上有更细化的明确。
5月5日,西安市
政府出台《进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》,从加快性住房建设、增加普通商品住房供给、加强房地产市场监管、扩大二手房交易等四个方面提出16条具体措施,进一步促进我市房地产市场平稳健康发展,满足居民住房需求。此《意见》将从6月1日起施行。
5月6日,深圳市
出台了《关于印发深圳市贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的意见的通知》。《通知》中提出,对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
重点城市尚未出台的楼市新政细则猜想
广州
重点解决“夹心层”群体
2010年4月26日,《广州市贯彻落实国务院<关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知(国发〔2010〕10号)努力实现住有所居的意见》(简称“国十条”广州细则)已经在广州市政府常务会议讨论并原则通过,预计近期可能出台。国十条“广州细则内容包括进一步加强和改进住房,重点在解决”夹心层“群体住房困难上取得突破,促进住房一、二、三级市场的均衡发展;严格规范市场秩序,严查囤地、囤房、哄抬房价、规避政策等违法违规行为,调控取得实效;全力抓好性住房建设任务的落实。
上海
楼市调控细则或月底前推出 传出台限购细则
业内人士预计,上海楼市调控细则有望月底前推出,有关方面正在就细则内容的拟定作后的评估和磋商。有专家预估,上海版细则不会像北京那样严厉。12日有媒体报道,上海将征收房产保有税,需按年支付相当于房产评估价值8%的房产税。银行界人士对此表示,房产保有税目前征收还比较困难,但政府不会只有一个政策,可能会根据市场情况颁布政策。








