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房地产税历时13年仍在起草 难在哪儿?
信息来源:转自网络  作者:匿名 日期:2016/7/19 11:58:31 点击数:4464 [字体: ] [打印] [收藏]

 关于房地产税的进展,又曝出了新消息。近日,人大财经委员会副主任委员郝如玉在第十届“中国经济增长与周期”论坛上透露,目前房地产税仍在起草过程之中,操作难度很大。
 相关负责人希望在2017年底本届人大能拿出一个可供讨论的房地产税方案。但是,方案从讨论到通过还有一个过程,“我们不能指望在很短的时间内就推出这项政策,事实证明一个税种的推出如果过于仓促,在执行中会有很多后续问题不好解决。房地产税宁可晚一点出台,也不能出原则性的、颠覆性错误。”
开征房地产税,必须先由人大立法
 从2003年提出物业税开始,房地产税已历经13年之久,其间经历了征不征、怎么征、征多少等诸多讨论和争议。2011年初,在没有立法的前提下,先行在上海和重庆两地进行试点征收。
 但是,房地产税要全面推行还需先立法。2013年11月,十八届三中全会通过《中共中央关于全面深化改革若干问题的决定》,提出了“税收法定”的原则,也就是说,“如果没有相应法律作前提,政府则不能征税”。
 2015年3月,十二届人大三次会议通过了修改《立法法》的决定,明确规定:税种的设立、税率的确定和税收征收管理等税收基本制度,只能通过制定法律来解决。
 一系列政策频出,意味着未来开征房地产税,必须先由人大立法讨论通过才能算数。
 房地产税到底难在哪里?“房地产税在起草过程中,实际上是对现行税制以及有关的收费体系的再设计,因为围绕着房地产的税收有很多,还有附加在土地上的各种各样数不清名目的一些费用,都和房地产税有关。”刘桓告诉《中国经济周刊》记者,实际上,房地产税的出台,是对现行税费体制中的一些税费项目所做的必要调整和整治。“这是一个非常复杂和困难的过程。”
 那么,除了税制体系的再设计,房地产税还面临哪些难题?
房产税收入都抵不上征税成本?
 目前很多人不清楚“房产税”和“房地产税”这两个概念到底有什么区别,都在混淆使用,房地产税和房产税仅一个“地”之差,实际差别却很大。
 房产税,是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。目前的房产税更类似于国外的物业税。
 事实上,近两年的国家正式文件或相关主管部门的言论,都是使用“房地产税”这个概念。这意味着,未来的房地产税,征收对象不仅是房屋,还可能涵盖土地等。现行房地产相关税费,都有可能随着房地产税的推行而进行整合,因此应该是房地产税收体系的综合改革。
 由于房地产税是典型的地方税,理所当然该由地方税务部门来征收,而征收房地产税考验的是地方政府的能力和****。事实上,房地产税作为直接税种,征收难度大、成本高,绝大部分城市即便强行开征,获得的收入也难以抵消成本。
税率多高?按什么房价征收?免征额是多少?
 老百姓为关注的是,房地产税一旦实施,买房要多交钱吗?要多交多少钱?
 以北京为例,如果一家3口在北京二环购买一套100平米房子需要800万元,按照1.5%(1.5%的税率被认为是世界通行做法)的税率计算,每年需要缴纳的房地产税是12万(每月纳税1万元);如果在四环购买一套100平米的房子需要500万元,每年需要缴纳的房地产税为7.5万元(每月纳税6250元)。
 现实或许不会这么悲催!据记者了解,上海、重庆试点房地产的税率介于0.4%到1.2%之间,低于1.5%的国际平均水平(发达国家的房屋持有税,税率一般为1%至2%)。上海的试点方案为0.6%和0.4%两档,重庆包括0.5%、1%、1.2%三档,皆低于国外水平。如果按照0.5%税率计算,在北京二环购买一套100平米房子,每年需缴纳房地产税4万元(每月缴税3333元);在北京四环购买一套100平米的房子,每年需缴纳房地产税2.5万(每月缴税2083元)。
“不过,从发达国家经验来看,房地产税一般以评估价,而非市场价为税基。评估价一般要低于市场价,且会是几年才调整一次。”中国社科院财经院汪德华研究员告诉《中国经济周刊》记者。
 另外,刘桓还建议说,我国的房地产税不能照搬国际经验,要根据中国国情,设定一定的免征额。
 对于免征额和税率,目前并未透露出任何信息。当下,大家讨论较多的是出台房地产税是否能够替代土地出让金。
 中短期内,房地产税与土地出让金并行不可避免
 征收房地产税是世界惯例,这可能是该税种立法具说服力的理由。
 不过,原国家税务总局副局长许善达曾指出,中国的房地产税,是土地国有制下对私人住宅征收的财产税,这在国际上难以找到借鉴先例。
 在土地国有的条件下,我国地方政府的财政收入多年以来严重依赖土地出让金。公开数据显示,2014年上海共收入土地出让金1763.9亿元,相当于2014年上海全市公共财政收入的38.47%(土地出让金收入不包括在公共财政收入之内)。
 目前业内普遍认为,房地产税取代土地财政是合理的,也是大势所趋,未来将用房地产税替代地方政府的卖地收入,成为地方政府的收入来源。
房地产税果真能扛起这面大旗吗?
 财政部公布数据显示,2014年土地出让金收入约40480亿元,超过了4万亿元。如果这4万亿不征土地出让金,而是改征房地产税,也就意味着让买房人来承担这4万亿,能承担得了吗?
 以上海为例。据上海市国税局公布的数据,上海2014年房产税收入约99.9亿元,除去商业、办公、酒店等多种物业,试点的住宅房产税只占其中较小的一部分。这个数据是多少呢?上海预算草案报告公布的房产税征收为27.6亿元。另据中国指数研究院数据,上海市2014年土地出让金征收1766.79亿元。简单计算,房地产税仅占土地出让金的1%,两者差距确实比较大。
“如此情况下,让房地产税去充当土地出让金,地方政府能不能做到我表示怀疑。”刘桓说。
 汪德华则认为,如果税制设计上有一定的免征面积,自然是不能指望房地产税能够完全取代土地出让金。
“从根本上说,目前还需明确房地产税的功能定位,功能定位决定税制设计。”汪德华告诉《中国经济周刊》记者,房地产税采取设定一定免征面积的税制设计,比较符合中国国情。这也意味着其功能定位是调节房地产市场。“中短期内,恐怕房地产税与土地出让金并行是不可避免的选择。长期来看,可以考虑将房地产税推行与土地使用权70年到期问题挂钩。在70年期限到期之后,缴纳房地产税就可以永续使用。”

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