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房地产业税负只减不增政策指引
信息来源:转自网络  作者:匿名 日期:2016/5/27 10:23:07 点击数:3739 [字体: ] [打印] [收藏]

房地产业是原营业税下税收贡献的行业,全面推开营改增试点后,国家通过一系列的特殊政策和过渡政策,房地产业实现税负只减不增。

这些特殊政策和过渡政策如下:

其一,扣除土地成本。

政策设计:房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目,可扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款。

解析:营改增试点给予房地产业的红利就在于可扣除土地价款。对北上广深等一线城市的房地产开发企业来说,其土地成本占比大多达到30%-50%,扣除土地成本限度解决了因土地成本较高导致税负可能上升的忧虑。

其二,预收款按3%预缴。

政策设计:根据营改增试点政策,房地产开发企业采用预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时按3%的预征率预缴增值税,在房地产项目完成产权转移后,计算应纳税额并抵减已预缴税款。而原营业税下,房地产开发企业收到预收款即确认纳税义务并按5%税率缴纳营业税。

解析:营改增试点后,房地产开发企业在项目开发阶段需缴纳税款减少约40%,将节省大量的资金成本。

其三,老项目可选择简易计税方法。

政策设计:考虑到房地产项目一般时间跨度较长,营改增试点前发生的成本已无法作为进项税额抵扣,营改增试点过渡政策允许老项目选择简易计税方法按照5%征收率计税,与原营业税税率5%相比,税负水平基本保持稳定,有利于更好地实现营改增试点平稳过渡。

举例:某房地产开发企业自2015年1月起开工建设某住宅项目,2016年6月1日起对外预售。该项目可按房地产老项目选择简易计税方法计税,其征收率为5%,考虑换算不含税销售的因素,其实际税负仅为4.76%,相比原营业税税率5%还略有下降。

其四,按项目选择计税方法。

政策设计:房地产开发企业可按照不同项目选择适用不同计税方法计税。

解析:比如对于分期开发的房地产住宅项目,对于营改增试点前已开工的老项目,房地产开发企业可选择简易计税方法计税,维持税负水平稳定过渡;对于营改增试点后才开工的新项目,由于可以取得可抵扣的进项税额,房地产开发企业应按照一般计税方法计税。值得说明的是,一旦选定计税方式,之后的36个月期间不得更改。

其五,出租老不动产过渡政策。

政策设计:出租老不动产,纳税人可以选择简易计税方法按5%征收率计税。

解析:营改增试点对出租老不动产安排了这一过渡政策。对于纳税人于2016年4月30日前取得的老不动产,因取得不动产时未能抵扣进项税额,根据过渡政策规定,只要不动产权属保持不变可一直选择简易计税方法计税,在较长时期内保持税负水平只减不增。

其六,取得不动产分2年抵扣进项税额。

政策设计:营改增试点将不动产纳入了增值税抵扣范围,2016年5月1日后取得的不动产或不动产在建工程的进项税额分2年进行抵扣,年抵扣60%,第二年抵扣40%。

解析:将不动产纳入进项抵扣范围是我国增值税改革的突破,无论是可抵扣的不动产范围还是不动产抵扣的年限,都突出了有利于纳税人的原则,是实施全面减负的一项有力举措。新增不动产进项抵扣对房地产业意义,短期来看,增加进项抵扣有助于减轻税负水平,降低企业成本,尤其为处于转型期的房地产开发企业赢得“缓冲期”;长远来看,将刺激不动产的消费需求,有助于房地产开发企业实现“去库存”的目标,有益于整个行业的良性、健康发展。

其七,选择甲供工程模式。

政策设计:为甲供工程提供的建筑服务可以选择适用简易计税方法计税,且甲供材不纳入建筑服务计税依据。

解析:营改增试点对建筑服务安排了这一过渡政策,房地产开发企业可获益于过渡政策,通过采用甲供工程模式,自行采购设备、材料和动力,便可抵扣17%的进项税额,相比于原营业税下将设备、材料和动力计入建筑服务销售额来实现成本计算,可获得更多的进项税额抵扣,有利于实现税负持续下降。

其八,二手房交易税费只减不增。

政策设计:营改增试点延续了原营业税二手房交易优惠政策,个人出售购买2年以上(含2年)的住房继续享受免税政策,北上广深四地的个人出售非普通住房虽不直接适用免税条件,但也可以将购买住房价款从销售收入中扣除,按差额缴纳增值税。

解析:在延续营业税下二手房交易免税政策的基础上,考虑增值税作为价外税的因素,二手房交易的税负不会增加。以交易价格为100万的房产为例,营改增试点前需缴纳营业税100×5%=5万元;营改增试点后需缴纳增值税100÷(1+5%)×5%=4.76万元,少交税款2400元。营改增试点后,二手房交易的增值税仍然由地税机关征收,维持办税资料不变、办税流程不变、办税场所不变,但税负略有下降


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